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Neu: Umwandlungsverordnung in Hessen!
Seit dem 12. Mai 2022 gilt die Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung in Hessen.
Im Jahr 2021 wurde durch das Baulandmobilisierungsgesetz der § 250 BauGB eingeführt. § 250 Absatz 1 BauGB ermächtigt die Länder Umwandlungsverordnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt zu erlassen. Die Umwandlungsverordnungen sind zeitlich begrenzt und gelten nur bis zum 31. Dezember 2025. Bisher haben lediglich die Länder Berlin und Hamburg entsprechende Rechtsverordnungen erlassen. Die Verordnungen sollen den Wohnungsmarkt in den betroffenen Gebieten entlasten.
Nunmehr erklärte auch das Land Hessen bestimmte Gemeinden nach dem Baugesetzbuch zu Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt. Unter anderem werden die Städte Frankfurt am Main, Darmstadt und Wiesbaden von der Verordnung erfasst. Für Wohngebäude in diesen Gebieten, die bereits am 12. Mai 2022 bestanden, ist bei Begründung oder Teilung von Wohneigentum oder Teileigentum eine Genehmigung durch die zuständige Gemeinde erforderlich.
Zu beachten ist, dass das Land Hessen eine besondere Ausnahme von der Genehmigungspflicht festlegt. Den Ländern ist es erlaubt, die Untergrenze für die Genehmigungsfreiheit in der Spanne von drei bis fünfzehn Wohnungen selbst festlegen. Hessen machte davon Gebrauch und legte eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht für Wohngebäude fest, in denen sich nicht mehr als sechs Wohneinheiten befinden.
In der Praxis kam in der Vergangenheit immer wieder die Frage auf, ob von dem Genehmigungsvorbehalt nur Anträge erfasst sind, die nach dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung gestellt wurden. Muss also eine Genehmigung auch eingeholt werden, wenn der Antrag vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung gestellt wurde? Für die Berliner Umwandlungsverordnung hat das Kammergericht (KG) festgestellt, dass von dem Genehmigungsvorbehalt nur Anträge erfasst seien, die nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung beim Grundbuchamt gestellt worden sind. So entschied das KG in seinem Beschluss vom 16.11.2021 – 1 W 347/21, dass § 878 BGB analog auf Anträge auf Aufteilung von Gebäuden in Wohnungseigentumsrechte nach § 8 Abs. 1 WEG anwendbar sei, wenn ein solcher Antrag vor Inkrafttreten der Berliner Umwandlungsverordnung beim Grundbuchamt eingegangen ist. In einem zweiten Beschluss zu dieser Thematik (KG Beschluss vom 2.12.2021 – 1 W 384/21) führte das KG aus, das der Gesetzgeber bei dem Genehmigungsvorbehalt nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB keine von § 878 BGB abweichende Sonderregelung getroffen habe. Folglich bestehe keine Grundbuchsperre, wenn ein Antrag auf Vollzug einer Teilungserklärung vor dem Inkrafttreten einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB gestellt worden ist. Es ist davon auszugehen, dass diese Grundsätze auch auf die hessische Umwandlungsverordnung Anwendung finden.
Es bleibt abzuwarten, ob weitere Bundesländer den Ländern Berlin, Hamburg und Hessen folgen werden.
Autor
Martin Grochowski
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