Erlöschen des Kündigungsrechts nach Ausgleich rückständiger Miete

Das durch Auflauf eines Mietrückstandes entstandene Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erlischt nur durch vollständige Zahlung des Mietrückstandes vor Zugang der Kündigung. Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. Auch die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus.

BGH, Urteil vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15

Problem:

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter entweder (1) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder (2) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate überschreitet. Nach Erhalt einer solchen Kündigung leisten Mieter oft Teilzahlungen oder sie erklären mit (angeblichen) Gegenforderungen die Aufrechnung. Es stellt sich die Frage, ob solche Vorgänge die Kündigung beeinflussen können.

Entscheidung:

Nein! Der Bundesgerichtshof stellt zunächst klar, dass das Entstehen des Kündigungsrechts nur einen Verzug des Mieters in der jeweils erforderlichen Höhe voraussetzt, und zwar zum Zeitpunkt der Kündigung. Ob sich die Höhe des Verzugs nach der Kündigung verändert und ob der Verzug zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung (hier: über die Räumungsklage) noch fortbesteht, ist dagegen unerheblich.

Sodann hebt der Bundesgerichtshof hervor, dass eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Voraussetzungen ausgeschlossen ist (vgl. § 543 Abs.2 Satz 2 BGB) oder unwirksam wird (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 und § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Ausgeschlossen ist eine Kündigung nur, wenn der Vermieter „vorher“ befriedigt wird. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs bezieht sich „vorher“ auf die Kündigung, sodass die Befriedigung des Vermieters vor dem Zugang der Kündigung beim Mieter eintreten muss.

Unwirksam wird die Kündigung, (1) wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien kann und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt und (2) wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Alle der vorgenannten Möglichkeiten setzen nach Ansicht des Bundesgerichthofs allerdings eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus.

Fazit:

Die Entscheidung enthält eine wünschenswerte Klarstellung grundsätzlicher Selbstverständlichkeiten. Dem bei Mietern verbreiteten Verhalten, die Höhe des Rückstandes nach Erhalt einer fristlosen Kündigung (nur) unter den für eine fristlose Kündigung jeweils erforderlichen Betrag zu reduzieren, hat der Bundesgerichtshof „einen Riegel vorgeschoben“. Als „letzte Chance“ verbleibt dem Mieter § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren.

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