News | Newsletter | Neues zum Immobilienrecht 02/2018
Vorsicht beim Immobilienverkauf über Makler: Verkäufer haften für Angaben im Exposé
BGH, Urteil vom 09.02.2018, Az. V ZR 274/16 und BGH, Urteil vom 19.01.2018, Az. V ZR 256/16
Nachfolgende Entscheidungen knüpfen an das im letzten Newsletter besprochene Urteil des OLG Hamm (Urteil vom 02.03.2017 - 22 U 82/16) zum Rücktrittsrecht des Käufers wegen unrichtiger Angaben im Kaufvertrag zum Alter der Immobilie an. Allerdings dehnt der BGH mit den genannten Urteilen die Haftung des Verkäufers noch beträchtlich aus, indem er sie auf Angaben außerhalb des notariellen Vertrages ausdehnt, obwohl diese nicht dem für Immobilienkaufverträge geltenden Formerfordernis genügten.
In beiden Fällen hatten die Verkäufer jeweils Makler eingeschaltet, die in ihren Exposés die zum Verkauf stehenden Immobilien als umfassend saniert und „technisch und optisch auf dem neuesten Stand“ bzw. „nach dem neuesten Stand renoviert“ angepriesen hatten. In einem der beiden Fälle enthielt das Exposé darüber hinaus noch den Hinweis „unterkellert – trocken“, während es tatsächlich kurz vor der Besichtigung lediglich mit einem sog. „Verkaufsanstrich“ versehen worden war, das andere Haus wurde explizit als „Luxusimmobilie“ angeboten. Die eigentlichen Kaufverträge enthielten keine Angaben zum Zustand des Kellers, auch keine Bezugnahme auf die in den Exposés zugesicherten Eigenschaften. Die notariellen Urkunden enthielten vielmehr lediglich die übliche Formulierung, wonach die Immobilie als gebraucht und unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft werde.
Bei beiden Häusern stellte sich nach Vertragsschluss heraus, dass die Keller feucht waren. Die Käufer verlangten in einem der Fälle Schadensersatz in Form der Sanierungskosten, in dem anderen Fall den Rücktritt vom Vertrag.
Der BGH gab beiden Käufern recht. In dem Fall, in dem die Verkäufer den Keller lediglich mit dem „Verkaufsanstrich“ versehen hatten, verwehrte der BGH (richtigerweise) den Verkäufern die Berufung auf den Gewährleistungsausschluss zwar vorrangig unter Arglistgesichtspunkten. Er betonte aber gleichwohl, dass darüber hinaus zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auch solche Eigenschaften gehörten, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seiner Gehilfen erwarten dürfe, dazu zählten eben auch Angaben im Exposé eines eingeschalteten Maklers.
Dies bekräftigte der BGH auch in dem anderen Fall, in dem noch nicht einmal Arglist des Verkäufers vorlag. Mit dem feuchten Keller bestehe ein Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, da sich das Objekt nicht für die gewöhnliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eigne. Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB gehörten zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählten eben auch Angaben im Exposé. Da die in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB genannten Anforderungen an die Kaufsache nicht auf einer beurkundungs- und auslegungsbedürftigen Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer beruhen, sondern auf dem Gesetz, sei die notarielle Form nicht erforderlich.
Fazit:
Man darf sich bei Immobilienkaufverträgen nicht darauf verlassen, dass nur der Inhalt der notariellen Urkunde Vertragsinhalt wird, auch wenn nur dies dem Formerfordernis entspricht. Es kann sich vielmehr auch aus öffentlichen Äußerungen außerhalb des eigentlichen Beurkundungsvorganges eine Haftung ergeben. Für Verkäufer folgt daraus, dass Immobilienkaufverträge stets sorgfältig und so zu verfassen sind, dass das Objekt mit allen seinen etwaigen Mängeln exakt beschrieben wird. Bedient man sich eines Maklers, sollte man das von ihm gefertigte und in den Verkehr gebrachte Exposé genauestens auf zu „reißerische“ oder beschönigende Angaben überprüfen.
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