News | Newsletter | Neues zum Immobilienrecht 01/2017
Strengere Regeln für Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum
Der Markt leidet unter „schwarzen Schafen“ – das stellen auch Immobilienmakler, WEG-Verwalter und ihre Kunden immer wieder fest. Oft wurden daher „zum Wohl des Kunden“ und „für ein besseres Image der Branche“ höhere Hürden für den Zugang und die Ausübung der in Rede stehenden Berufsfelder gefordert. Ende 2017 könnte es nun soweit sein, denn der „Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum“ (BT-Drucks. 18/10190) hat bereits die erste Lesung im Bundestag passiert. Die Neuerungen im Überblick:
Nach § 34c GewO-E soll nicht nur die Tätigkeit als Immobilienmakler (aktuelle Rechtslage), sondern auch die Tätigkeit als WEG-Verwalter erlaubnispflichtig sein. Ausgenommen sind zurzeit nicht gewerbsmäßig tätige WEG-Verwalter (bspw. WEG-Verwaltung durch die WEG, einen Miteigentümer oder einen Verwandten/Bekannten). Ob diese Ausnahme bestehen bleibt, ist wegen der bereits geäußerten Kritik aber abzuwarten.
Der Erhalt einer Erlaubnis setzt neben der gewerberechtlichen Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen eine besondere Sachkunde voraus. Mit der Einführung des Sachkundenachweis soll die Qualität der von Immobilienmaklern und WEG-Verwaltern erbrachten Leistungen zum Schutze ihrer Kunden erhöht werden. Die erforderliche Sachkunde kann – so der aktuelle Plan – in einem ca. 120-stündigen Lehrgang nebst erfolgreicher Abschlussprüfung erworben werden.
Bei WEG-Verwaltern ist zusätzlich eine Berufshaftpflichtversicherung erforderlich; bei Immobilienmaklern wurde auf diese Voraussetzung verzichtet, weil ihre Tätigkeit nach Ansicht des Gesetzgebers nur in geringem Maße schadensträchtig ist. Die Einführung einer Berufshaftpflichtversicherung für WEG-Verwalter soll sicherstellen, dass der WEG für etwaige, durch eine mangelhafte WEG-Verwaltung entstandene Schäden eine ausreichende Deckungssumme zur Verfügung steht.
Die strengeren Anforderungen gelten nicht für Immobilienmakler und WEG-Verwalter selbst, sondern auch für Mitarbeiter, die aktiv an der erlaubnispflichtigen Vermittlungs- oder Verwaltungstätigkeit mitwirken. Ausgenommen sind Mitarbeiter, die „nur“ rein administrative Aufgaben erledigen. Dass der Mitarbeiter über die jeweils erforderliche Qualifikation verfügt, hat der Immobilienmakler oder WEG-Verwalter zu prüfen. Der Einsatz von Mitarbeitern, die über die erforderliche Sachkunde nicht verfügen, kann zum Widerruf einer bereits erteilten Erlaubnis führen.
Die neuen Regelungen sind Voraussetzung für die Aufnahme und das Fortsetzen der jeweiligen Tätigkeit. Bei bereits aufgenommener Tätigkeit müssen Immobilienmakler mit gültiger Erlaubnis den Sachkundenachweis innerhalb von zwölf Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes erbringen und WEG-Verwalter zusätzlich eine Erlaubnis beantragen. Personen, die vor Inkrafttreten des Gesetzes bereits seit mehr sechs Jahren ununterbrochen als Immobilienmakler oder WEG-Verwalter tätig waren, sind vom Sachkundenachweis (nicht von der Erlaubnis!) befreit.
Der Gesetzesentwurf ist ein guter Ansatz. Wegen der möglichen Schäden sollte die Versicherungspflicht allerdings auch auf die Tätigkeit als Immobilienmakler und die Eigenverwaltung durch die WEG erweitert werden. Darüber hinaus wäre es wünschenswert, wenn die Kriterien der erforderlichen Sachkunde möglichst schnell konkretisiert werden. Sicher ist, dass die Kosten des Gesetzes an den Kunden durchgereicht werden.
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