Der Mietendeckel ist in Berlin in Kraft getreten: Die Regelungen des Gesetzes

Am 30.01.2020 hat das Berliner Abgeordnetenhaus mit 85 zu 64 Stimmen und einer Enthaltung das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), den Mietendeckel also, beschlossen (https://mietendeckel.berlin.de/downloads/). Am 23.02.2020 wurde das Gesetz im Amtsblatt veröffentlicht.

Mit dem Mietendeckel beabsichtigt der Berliner Senat, den weiteren Anstieg der Mieten in Berlin zu unterbinden und besser zu kontrollieren. Der Mietendeckel verändert die Rechtsbeziehungen zwischen Mieter und Vermieter entscheidend und nicht zuletzt deshalb ist derzeit wohl kaum ein anderes Gesetz so umstritten. Mit diesem Artikel sollen die wesentlichen Regelungen des Mietendeckels zusammengefasst werden.

Der Mietendeckel gilt für Wohnräume, die vor dem 01.01.2014 erstmalig bezugsfertig waren. Er gilt damit ersichtlich nicht für Neubauten. Der Gesetzgeber erhofft sich damit, einen Anreiz für Neubauten zu bieten.

In §§ 3 Abs. 3, 5, 6 regelt das MietenWoG Bln den zulässigen Mietpreis pro Quadratmeter je nach Bezugsfertigkeit und Ausstattung des Wohnraums. Sofern der betroffene Wohnraum vom Mietendeckel erfasst ist, gilt gemäß § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln die Miete, die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksam vereinbart wurde als Maßstab und darf nicht - auch nicht durch vertragliche Regelungen - überschritten werden. Wenn der Wohnraum zum Stichtag nicht vermietet war oder die Wohnung erstmals als Wohnraum vermietet wird, ist die wirksam vereinbarte Miete für das Verbot maßgebend (vgl. § 3 Abs. 2 MietenWoG Bln). Da bei Wohnraum, der zum Stichtag noch nie als Wohnraum vermietet war, noch keine Stichtagsmiete bestimmbar ist, ist in diesem Fall die zwischen den Parteien vereinbarte (Erst-)Miete als Mietobergrenze maßgeblich. 

Für Wiedervermietungen gilt Folgendes: Die zulässigen Höchstwerte für Mieten pro Quadratmeter ergeben sich aus der in § 6 MietenWoG Bln geregelten Mietentabelle, die sich nach dem Zeitpunkt der erstmaligen Bezugsfertigkeit richtet. Allerdings gibt es hierzu eine Ausnahmeregelung: So regelt § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln fünf Merkmale moderner Ausstattungen, von denen mindestens drei vorliegen müssen, damit sich der Quadratmeterpreis um 1 Euro erhöhen darf. Zu diesen Merkmalen zählen der barrierefreie Zugang zur Wohnung, eine Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag und ein Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh.

Ferner besteht die Möglichkeit, die Miete nach durchgeführten Modernisierungen zu erhöhen (vgl. § 7 MietenWoG Bln). Hierbei ist die durch die durchzuführende Modernisierung bedingte Mieterhöhung der Investitionsbank Berlin schriftlich oder elektronisch anzuzeigen. Im Falle von Modernisierungsmaßnahmen darf sich die zulässige Miete zum Stichtag oder die zulässige Obergrenze um nicht mehr als 1 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Dies gilt entsprechend für Modernisierungen, die zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt sind.

Zur Vermeidung einer unbilligen Härte bei der Bestimmung des Mietzinses für die Vermieterinnen und Vermieter enthält das MietenWoG Bln in § 8 eine Härtefallregelung: Auf Antrag kann die Investitionsbank Berlin für das laufende Mietverhältnis sowie alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine höhere Miete genehmigen, soweit dies nicht aus Gründen, die im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter liegen, erforderlich ist (vgl. § 8 Abs. 1 MietenWoG Bln). Beispiele hierzu sind Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen und Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit eine höhere Miete zu verlangen, wenn die Beibehaltung der am Stichtag vereinbarten Miete auf Grundlage der Mietobergrenze auf Dauer zu Verlusten für Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde (vgl. § 8 Abs. 2 MietenWoG Bln). In diesen Fällen können Mieterinnen und Mieter gemäß § 9 einen Mietzuschuss in Höhe der die Obergrenze überschreitenden Betrages bei der Investitionsbank Berlin beantragen.

Für Bestandsmietverträge und erstmalige Neuvermietungen gilt zudem ab dem 23.11.2020 (siehe Art. 4 Abs. 1 S. 2 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung) auch § 5 MietenWoG: Danach ist eine überhöhte Miete verboten. Eine überhöhte Miete liegt gemäß § 5 Abs. 1 MietenWoG Bln vor, wenn die bestimmte Mietobergrenze (§§6,7 Mieten WoG) unter Berücksichtigung der Wohnlage um mehr als 20% überschritten wird und dies auch nicht von der Investitionsbank Berlin genehmigt wurde. Sollte bei Bestandsmietverträgen oder erstmaliger Neuvermietung eine überhöhte Miete vereinbart sein, ist die Miete ab dem 23.11.2020 entsprechend herabzusetzen.

Die Vermieterinnen und Vermieter haben durch dieses Gesetz auch verschiedene Mitwirkungspflichten zu berücksichtigen. In § 3 Abs. 4 MietenWoG Bln folgt eine Regelung, die die Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet, innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes (also bis zum 24.04.2020) den Mieterinnen und Mietern Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Ferner sind Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet, auch vor Abschluss eines neuen Mietvertrages den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert die zum Stichtag vereinbarte Miete mitzuteilen. Diese Mitteilungspflicht besteht zudem jederzeit auf Verlangen auch gegenüber den zuständigen Bezirksämtern (vgl. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln). Die Vermieterinnen und Vermieter sind zur Mitwirkung verpflichtet. Wer fahrlässig oder vorsätzlich den Mitwirkungsvorschriften zuwider handelt, dem drohen Geldbußen im Sinne des § 11 MietenWoG Bln.

Ganz allgemein regelt das Gesetz in § 2 die Zuständigkeiten. Insbesondere die Zuständigkeit der Durchführung der Aufgaben nach § 5 MietenWoG (überhöhte Miete) liegt bei der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung. Ein Teil der Durchführung der Aufgaben (nach §§ 7 - 9 MietenWoG) obliegt der Investitionsbank Berlin. Ferner obliegt den Bezirksämtern die Überwachungshoheit hinsichtlich der Einhaltung dieser Vorschriften, soweit nicht, wie bereits ausgeführt, andere Behörden zuständig sind. Die Ausführungsvorschriften für die Anwendung des Gesetzes werden wohl noch durch die zuständige Senatsverwaltung erlassen sowie die Wohnlagenzuordnung und die Härtefallregelungen sind noch durch die zuständige Senatsverwaltung durch Rechtsverordnungen zu bestimmen.

Es bleibt auch abzuwarten, wie das Bundesverfassungsgericht über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes entscheiden wird. In den neu abzuschließenden Mietvertrag bzw. in den jetzt vereinbarten Nachträgen zum Mietvertrag empfiehlt es sich, bereits jetzt Regelungen für den Fall zu treffen, dass der Mietendeckel unwirksam ist. In einem weiteren Artikel werden die verfassungsrechtlichen Fragen beleuchtet (siehe hierzu der Artikel von Herrn Breuer).