Nachzügler wird nicht durch AGB an Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden

BGH, Urt. v. 25.02.2016 - VII ZR 49/15

Eine vom Bauträger in den AGB verwendete Klausel, die den Nachzügler an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, ist wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung gemäß § 309 Nr. 8 b) ff. BGB unwirksam.
Dem Verwender der unwirksamen Formularklausel ist es nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass keine Mängelrechte vor Abnahme bestehen.

Die Erwerber kauften vom Bauträger im Jahr 2006 ein bis dahin unbewohntes Penthouse. Im Vertrag war eine förmliche Abnahme vereinbart. Zudem war geregelt: „Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist bereits erfolgt. Der Verkauf gilt nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart.“ Die WEG hatte bereits im Jahr 2004 die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklärt. Im Jahr 2012 traten die Erwerber ihre Mängelansprüche aus dem Kaufvertrag an die WEG ab, die dann den Bauträger auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängel am Gemeinschaftseigentum verklagte. Der BGH wies zunächst darauf hin, dass sich die Haftung des Bauträgers für Baumängel nach dem Werkvertragsrecht richtet, weil die Erwerber Sonderwünsche hatten, die dem Vertrag insgesamt das Gepräge des Werkvertrags verleihen. Es könne offenbleiben, ob auch nach der Schuldrechtsreform auf bereits fertig gestellte Eigentumswohnungen Werkvertragsrecht anwendbar sei, wozu der BGH neige. Die Abnahmeregelung in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum ist gemäß § 309 Nr. 8 b) ff. BGB unwirksam, denn sie führt zu einer Vorverlagerung des Verjährungsbeginns auf einen Zeitpunkt, zu dem der Nachzügler die Wohnung weder erworben hatte noch sie ihm übergeben worden war. Eine Abnahme durch Ingebrauchnahme bzw. Nutzung ist zu verneinen, weil die Parteien eine förmliche Abnahme vereinbart hatten. Ein Verzicht auf die förmliche Abnahme sei nicht ersichtlich. Es konnte offenbleiben, ob vor Abnahme Mängelansprüche geltend gemacht werden können, denn die Inhaltskontrolle von Formularklauseln dient ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders, hier der Erwerber. Der Bauträger kann sich nach Treu und Glauben nicht auf die Unwirksamkeit seiner Klausel berufen.

Fazit

Der Nachzügler konnte nicht mit der verwendeten AGB-Klausel an eine bereits erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden, was für den Bauträger im Ergebnis sehr ungünstig war: Eine Abnahme ist nicht erfolgt, sodass die Verjährungsfrist für Mängelrechte nicht zu laufen begann. Gleichzeitig konnte sich der Bauträger jedoch nicht darauf berufen, dass mangels Abnahme keine Mängelrechte geltend gemacht werden können. In der Praxis sollte also entweder eine Individualvereinbarung ausgehandelt werden, was natürlich schwierig ist, oder eine förmliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei der Übergabe der Wohnung erfolgen.

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